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Mit einem Urteil vom 28. Januar 2026 hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine in angespannten Wohnungsmärkten heikle Frage entschieden: Darf eine Hauptmieterin oder ein Hauptmieter eine Wohnung so untervermieten, dass am Ende ein spürbarer Überschuss bleibt? Auslöser war ein Berliner Fall, in dem die verlangte Untermiete deutlich über der eigenen Nettokaltmiete lag. Das Gericht zieht nun eine klare Grenze und ordnet die Untervermietung wieder stärker ihrem ursprünglichen Zweck zu: der Kostenentlastung in einer besonderen Lebenslage, nicht der Gewinnerzielung.
Das BGH-Urteil vom 28. Januar 2026: Untervermietung ja, Gewinnmodell nein
Der VIII. Zivilsenat des BGH hat am 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) entschieden, dass ein „berechtigtes Interesse“ an einer Untervermietung im Sinne von § 553 BGB regelmäßig nicht vorliegt, wenn die Untervermietung darauf angelegt ist, einen Gewinn zu erzielen, der über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht. Damit verknüpft der BGH die Untervermietungserlaubnis enger mit dem gesetzlichen Leitbild: Untervermietung soll helfen, Kosten zu reduzieren oder eine Wohnung in einer Übergangsphase zu halten, etwa bei einem vorübergehenden Auslandsaufenthalt.
Praktisch bedeutet das: Eine Untervermietung kann weiterhin zulässig sein, auch zu einem Betrag, der die eigene Miete nicht exakt centgenau widerspiegelt. Entscheidend ist jedoch die Zielrichtung und das Ausmaß. Wer die Wohnung erkennbar als Renditeobjekt im Kleinen nutzt, bewegt sich nach der BGH-Linie außerhalb dessen, was § 553 BGB schützen will.
Der Berliner Ausgangsfall: 962 Euro statt 460 Euro
Im entschiedenen Fall ging es um eine Berliner Zweizimmerwohnung. Der Hauptmieter zahlte eine Nettokaltmiete von 460 Euro, vermietete die Wohnung aber ohne Erlaubnis während eines Auslandsaufenthalts unter anderem für 962 Euro nettokalt weiter; zusammen mit Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen lag die monatliche Gesamtzahlung nach Berichten bei rund 1.100 Euro. Die Vermieterin mahnte ab und kündigte später ordentlich.
Der Hauptmieter argumentierte, die Wohnung sei vollständig möbliert und ausgestattet überlassen worden; daraus habe sich ein höherer Preis ergeben. Genau an dieser Stelle wird der Fall über den Einzelfall hinaus relevant: Möblierte Vermietung ist ein Graubereich, weil Zuschläge oft schwer zu objektivieren sind und in der Praxis immer wieder als Begründung für stark erhöhte Entgelte dienen.
Was der BGH unter „berechtigtem Interesse“ versteht
§ 553 BGB gibt Mietern unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung eines Teils des Wohnraums, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht und dem Vermieter die Untervermietung zumutbar ist. Die Norm soll Lebenssituationen abfedern, in denen die Wohnung sonst aufgegeben werden müsste oder die finanzielle Belastung zu hoch wäre.
Der BGH präzisiert nun, dass ein berechtigtes Interesse nicht schon deshalb besteht, weil irgendein nachvollziehbarer Anlass vorliegt (zum Beispiel ein Auslandsaufenthalt). Vielmehr darf die Untervermietung nicht darauf hinauslaufen, dass die Hauptmietpartei aus der Knappheit am Markt einen Überschuss generiert, der mit Kostenersatz nichts mehr zu tun hat. Der Zweck der Untervermietung wird damit normativ festgezurrt: Entlastung statt Geschäftsmodell.
Folgen für Vermieter, Hauptmieter und Untermieter
Vermieter: stärkere Position bei missbräuchlicher Untervermietung
Für Vermieter ist das Urteil eine deutliche Stärkung, wenn Untervermietung nicht als Ausnahmelösung, sondern als Einnahmequelle betrieben wird. Wo eine unerlaubte Untervermietung hinzukommt, wächst das Risiko für die Hauptmietpartei zusätzlich. Das Urteil liefert Argumente, um gegen Konstellationen vorzugehen, in denen die Untermiete die eigene Miete nicht nur deckt, sondern deutlich übersteigt.
Hauptmieter: Möblierung rechtfertigt nicht automatisch hohe Aufschläge
Für Hauptmieter bedeutet die Entscheidung nicht, dass Untervermietung wirtschaftlich „neutral“ sein muss. Aber sie setzt ein Stoppschild, wenn die Kalkulation erkennbar auf Gewinn ausgerichtet ist. Wer Möblierung und Ausstattung anführt, muss damit rechnen, dass Gerichte genauer hinschauen: Steht der Aufschlag in einem plausiblen Verhältnis zu zusätzlichen Kosten und Abnutzung, oder dient er als Vorwand für eine Marktrendite?
Untermieter: indirekter Schutz vor überhöhten Untermieten
Untermieter profitieren mittelbar. In vielen Großstädten sind Untermietangebote eine der wenigen kurzfristig verfügbaren Optionen, oft zu hohen Preisen. Wenn Hauptmieter nun weniger Spielraum haben, extreme Aufschläge zu verlangen, kann das den Druck am unteren Ende des Marktes reduzieren. Gleichzeitig bleibt das strukturelle Problem bestehen: Knappheit erzeugt Zahlungsbereitschaft, und diese lässt sich nicht allein durch Zivilrecht vollständig austrocknen.
Der Streitpunkt „möbliert“: Warum die Debatte weitergeht
Der Fall zeigt auch, wie zentral das Thema Möblierungszuschlag geworden ist. Möblierte Vermietung ist attraktiv, weil sie rechtlich und wirtschaftlich anders funktioniert als klassische Vermietung; zugleich ist die Angemessenheit von Zuschlägen schwer zu bestimmen. In den aktuellen Berichten wird zudem auf politische Pläne verwiesen, die Berechnung von Möblierungszuschlägen stärker zu regeln. Das deutet darauf hin, dass das Urteil zwar eine Leitplanke setzt, die Detailfragen aber weiter umkämpft bleiben: Welche Aufwendungen zählen, wie werden Möbelwerte angesetzt, wie wird Verschleiß berücksichtigt, und ab wann kippt Kostenersatz in Gewinn?
Fazit
Das BGH-Urteil vom 28. Januar 2026 ordnet die Untervermietung wieder klar ihrem gesetzlichen Zweck zu: Sie soll eine Wohnung in besonderen Lebenslagen absichern und die Hauptmietpartei entlasten, nicht ein profitables Nebenmodell schaffen. Gerade in angespannten Märkten ist das ein Signal gegen die Umgehung sozialer Schutzmechanismen durch private Zwischenvermietung. Gleichzeitig bleibt die Praxisfrage brisant, wo die Grenze zwischen zulässigem Kostenersatz und unzulässiger Gewinnerzielung verläuft, besonders bei möblierten Wohnungen. Das Urteil schafft dafür einen neuen Maßstab, der viele Untervermietungen künftig rechtlich neu vermessen dürfte.
